Обмен жилыми помещениями – это сделка между нанимателями жилых помещений занимаемых по договорам социального найма, совершаемая с согласия наймодателей этих жилых помещений, в результате которой, на основании договора об обмене жилыми помещениями, с нанимателями заключаются договоры социального найма по новому месту вселения.

В соответствии с п. 1 ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия наймодателя вправе осуществить обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Предметом обмена могут быть только изолированные комнаты и квартиры, занимаемые гражданами по договору социального найма. Одним из ключевых условий для совершения сделки является согласие на обмен всех совершеннолетних членов семьи нанимателя.

Если соглашение об обмене между нанимателем и членами его семьи не достигнуто, то в соответствии с п.3 ст.72 ЖК РФ любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.

Обмен жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.
Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Обмен жилыми помещениями не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или    об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.

Обмен из нескольких жилых помещений находящихся в собственности у граждан, оформляется договором мены (один объект на один объект) или купли-продажи (три и более объектов в цепочке), как в нотариальной, так и в простой письменной форме. Каждый участник обменной цепочки одновременно продает имеющееся жилое помещение и покупает "встречное" жилое помещение. Данная сделка подлежит государственной регистрации.

Обмен в котором участвуют жилые помещения находящиеся в собственности у граждан и муниципальные жилые помещения по договору социального найма называется "смешанным". После вступления в силу нового Жилищного Кодекса, смешанные обмены запрещены.